Après notre première rencontre et notre audit, nous utiliserons souvent une ressource fiscale ou financière, qui associée à notre analyse, nous permettra de vous présenter une étude personnalisée et optimisée.

Les lois fiscales

En fonction de votre profil et de l’optimisation fiscale recherchée, nous utiliserons certainement une des lois ci-dessous. Depuis toujours, ces dispositifs mis à notre disposition par le législateur sont très performants et «Gagnant-Gagnant» entre vous et l’état. Vous aidez le renouvellement du parc immobilier français, vous réglez en partie la carence locative de certaines villes, l’état vous aide fiscalement !

  • Le dispositif Pinel est le dispositif d’optimisation fiscale le plus populaire

    Profil contribuable : tout investisseur soumis à une imposition minimum de 2500€ par an.

    Les avantages de la loi Pinel :

    • Une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63.000€ sur 12 ans et pouvant aller jusqu’à 10.000€ par an dans certaines conditions.
    • Création de revenus complémentaires pour la retraite.
    • Augmenter son patrimoine par un faible effort financier.

    Les engagements de loi Pinel :

    • Acquisition d’un logement neuf en VEFA (Acquisition en état futur d’achèvement) et respectant un niveau de performance énergétique globale ainsi que des règles de construction strictes (RT 2012).
    • Le logement doit être mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
    • Le logement doit être dans une zone dite tendue (Zones Abis, A ou B1)
    • Le loyer appliqué respecte un plafond en fonction des zones géographiques.
    • Le locataire respecte un plafond de ressources.
    • Investissement limité à 2 logements par an dans la limite d’un montant global de 300.000€ par an et de 5500€ par m2.
  • Profil contribuable :
    Tout investisseur soumis à une imposition minimum de 2500€ par an.

    Cette loi simplifie les conditions d’accès au dispositif Pinel, et encourage donc les propriétaires privés à rénover leurs biens dans certaines zones françaises. Investissement dans l’immobilier ancien. Les travaux de rénovation doivent respecter au moins 25% du montant de l’investissement.

    Mis à part le type de biens, les avantages et les engagements sont les mêmes que le dispositif Pinel

  • Profil contribuable :
    Tout investisseur soumis à une imposition minimum de 8000€ par an.
    Loi également intéressante dans le cas d’un résultat foncier net important.

    Les avantages de loi Malraux :

    • Réduction d'impôts de 30 % du montant des travaux dépensé.
    • Plafond pluriannuel global de 400 000 € de travaux sur 4 années.
    • Réduction d'impôts très fort pouvant procurer jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôts de 1 à 4 ans.
    • Report de l'excédent éventuel de réduction d'impôt sur les 3 années suivantes.
    • L’impact fiscal est immédiat.
    • La réduction est hors plafonnement des niches fiscales.
    • Investissements dans des immeubles patrimoniaux à rénover, généralement situés en cœur historique de ville dans des quartiers vivants.

    Les engagements de loi Malraux :

    • Restauration complète et en profondeur d’un immeuble situé dans le Site Patrimonial Remarquable (SPR) du centre historique de la ville.
    • Travaux respectant le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur en secteur sauvegardé dans le respect des règles des architectes des bâtiments de France.
    • La mise en location doit intervenir dans un délai de 12 mois après la livraison du bien.
    • Location nue du bien pendant 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre qu’un membre du foyer fiscal, qu’un ascendant ou descendant, aucune condition de ressources pour les locataires, et aucun plafond de loyers.
  • Profil contribuable :
    Tout investisseur disposant de bénéfices fonciers et soumis à une imposition de 8 000 € minimum par an.  

    Les avantages du Déficit Foncier :

    • Déduction et non réduction, donc pas d’incidence sur le plafond des niches fiscales.
    • Double impact fiscal : Sur l’IR et sur les prélèvements sociaux (CSG/CRDS)
      • Déduction sur les bénéfices fonciers sans plafonnement des travaux d’entretien, de réparation et de rénovation.
      • Déduction des intérêts d’emprunts et de tous les frais sur les bénéfices fonciers (cf 2044)
      • Déduction du Déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
    • Report de l’excédent du déficit foncier pendant les 10 années suivantes.

    Les engagements du Déficit Foncier :

    • Aucun engagement particulier.
    • Engagement de location nue pendant 3 ans minimum.  
  • Profil contribuable :
    Tout contribuable souhaitant se constituer un patrimoine immobilier. Accessible à tout particulier ne payant pas nécessairement beaucoup d’impôts. Adapté pour ceux dont la TMI se situe dans les tranches de 11% à 30%.

    Les avantages du statut LMNP :

    • Montant des supports immobilier pouvant être inférieur à 100 000€
    • Location meublée, donc une fiscalité plus avantageuse que la location nue.
    • Le propriétaire en LMNP bénéficie de l’abattement fiscal de 50 % pour une location meublée habituelle ou de 71 % pour la location d’une chambre d’hôte ou d’un meublé de tourisme classé
    • Réduction d’impôt dans le cas d’une LMNP Censi-Bouvard
    • Récupération de la TVA (20%) sous certaines conditions.

    Les engagements du statut LMNP :

    • Déclaration de l’activité à l’administration fiscale.
    • Choix de la bonne fiscalité (Micro BIC, LMNP Classique, Censi-Bouvard) (1)
    • Le montant annuel des loyers ne doit pas dépasser 23 000€ ni 50% du revenu imposable du foyer fiscal
    • Le bien doit être meublé et équipé. Liste officielle des éléments du mobilier sur http://www.legifrance.gouv.fr/mobilier-meublé

    (1) MICRO-BIC
    Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72500 € vous relevez du régime des Micro-BIC.Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant de vos loyers mais vous ne pouvez déduire aucune autre charge (comme le micro-foncier). Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures à 50% de vos recettes, lorsque vous n’avez plus d’amortissements à déduire. Il est impossible d'être imposé au régime Micro-BIC et de récupérer la TVA déductible comme lors d’une acquisition dans une résidence de services.

  • Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 72500 € par an (ou si vous optez pour cette option) vous êtes imposé selon le régime au réel.
    Vous pouvez déduire toutes les charges liées à votre investissement (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, honoraires comptables, prime d'assurance de l'immeuble) de vos revenus locatifs.
    Vous pouvez également déduire les amortissements (de 5 à 10 ans) de votre investissement sur les meubles et équipements, et les amortissements (de 25 à 40 ans) pour l'immobilier et les frais d'acte.
    Ces amortissements en location meublée (différence essentielle par rapport à la location classique) ont pour conséquence d’une quasi ou totale défiscalisation des loyers perçus. Dans le cas d'un achat en résidence services vous pouvez également récupérer la TVA payée lors de l'achat (sous certaines conditions).

  • Toujours dans le cadre du régime réel d'imposition il est possible d'opter pour le dispositif Censi-Bouvard appliqué à la loi LMNP.
    Celui-ci s'applique pour les investisseurs se portant acquéreurs d'un ou plusieurs logements dans une résidence de services.

    Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d'impôt de 11% du prix d'acquisition HT (plafonné à 300 000 €), répartie sur 9 ans. Le solde de la réduction d’impôts peut être reporté pendant les 6 années suivantes, sans le cas d’une réduction d’impôts supérieure à l’impôt de l’année. Pour un engagement de conservation du bien pour une durée de 20 ans, vous pouvez récupérer la TVA (jusqu’à 20%) sur le montant de l'acquisition.
    Un bail commercial est signé entre l'investisseur et le gestionnaire de la résidence, un loyer est donc perçu pendant toute la durée du bail, pour au moins 9 ans. Le gestionnaire aura la responsabilité de la location et de la gestion du bien, ce qui offre une certaine sérénité à l'investisseur.

 

Les placements

La France est certainement un pays regroupant le plus d’épargnants, si ce n’est le premier. Ces placements issus du circuit bancaire classique, comme les livrets A, les LDD, les assurances vie en fonds euros, ont des rentabilités très très faibles. Il existe depuis toujours d’autres supports et d‘autres acteurs pour dynamiser vos placements. Tamarys Conseils saura vous accompagner dans ce domaine.

  • L’assurance-vie est le placement préféré des français. C’est à la fois un produit d’épargne, un produit de prévoyance et une formidable niche fiscale. Produit indispensable pour une gestion de placement et de portefeuille pour les particuliers.
    L’assurance-vie est une enveloppe d’épargne avec ses règles fiscales dans laquelle on retrouve essentiellement deux types de supports :

    • Monosupport en Fonds euros.
      Les fonds euros sont gérés par l’assureur et investis essentiellement en obligations d’États européens (la dette Française par exemple). Des fonds euros plus dynamiques sont également un peu investis en actions ou immobilier. En fonds euro, votre capital est garanti.
    • Multisupport en Unités de Compte (UC).
      Ce sont des fonds actions, obligations ou immobiliers (SCPI par exemple) qui vous permettront de dynamiser votre épargne. Les unités de compte présentent un risque de perte en capital : elles sont plus risquées mais offrent une meilleure espérance de gain à long terme.

    Fiscalité sur revente.
    L’âge du contrat importe en termes de fiscalité car le taux de prélèvement est dégressif. Avant 4 ans, entre 4 et 8 ans et après 8 ans.
    Suivant le moment de vos versements : Avant ou après le 27 septembre 2017, vous pourrez choisir le mode de taxation des plus-values.

    • Au titre de l’IR, les plus-values seront intégrées dans votre revenus net imposable.
    • Sur la base d’un Prélèvement Forfaitaire Libératoire PFL (Pour les primes versées avant 2017) ou d’un Prélèvement Forfaitaire Unique PFU (Pour les primes versées après 2017)
    • Les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) se rajoutent à la fiscalité du rachat, quelle que soit l’option choisie.

    Après 8 ans, l’assurance-vie devient une vraie niche fiscale car en plus du taux de taxation très réduit, vous bénéficiez d’un abattement fiscal sur les intérêts retirés de 4600€ pour un célibataire et de 9200€ pour un couple.

    Fiscalité au décès.
    Souscription et versements avant 70 ans : Les sommes transmises sont exonérées de droits de succession jusqu’à 152 500€ par bénéficiaire, 20% au-delà jusqu’à 852 500€, et 31,25% au-delà de ce dernier montant.
    Souscription et versements après 70 ans : Les droits de succession s’exercent après un abattement de 30 500€. Les intérêts sont exonérés.

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  • Les SCPI de rendement constituent des fonds d’investissements collectifs, dont l’objectif est de se constituer un patrimoine d’immobilier professionnel.
    Une SCPI est également appelé Pierre Papier par certaines institutions.
    La valorisation d’une SCPI est constituée de centaines, voir de milliers de m2 carré de bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activité, principalement en France mais également en Europe.
    Ces SCPI ont une valorisation qui est divisée en nombre de parts identiques que les
    investisseurs peuvent acheter suivant les disponibilités sur le marché.
    Cet immobilier locatif génère des loyers qui seront principalement reversés sous forme de dividendes au prorata des parts détenues.
    Le rendement moyen des SCPI immobilier d’entreprise a affiché un taux de distribution en 2019 supérieur à 4% !
    Il existe plusieurs types de SCPI :
    Les SCPI Bureaux (qui investissent principalement dans des actifs de bureaux)
    Les SCPI Commerces (qui investissent principalement dans des murs de boutiques, des commerces et des moyennes surfaces de périphéries)
    Les SCPI diversifiées (qui investissent aussi bien dans des bureaux que dans des
    commerces)
    Les SCPI spécialisées (qui investissent dans une catégorie d’actifs bien définie : les SCPI santé, les SCPI hôtels)
    Pour rappel : Les propriétaires de ces SCPI sont des sociétés de gestion agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers), Et ce type de placement existe depuis plus de 50 ans.

  • Les FCPI (Fonds Commun de Placement dans l’Innovation) sont des organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) de droit français agréé par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Ils ont vocation à favoriser le renforcement des fonds propres des PME françaises dites "entreprise innovante".

    Les FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) ont pour but de favoriser l’investissement des particuliers dans les entreprises régionales. Ces fonds offrent une diversification patrimoniale et un soutien aux PME en croissance, en contrepartie d’une prise de risque de perte en capital.

    Avantages

    • Diversification de son patrimoine financier.
    • Réduction de 18 % du versement effectué sur le revenu de l’année en cours 2020.
    • Dans la limite de 4320€ pour un couple (soit 24 000€ de versement) ou 12 000€ pour un célibataire (soit 12 000€ de versements)
    • Les plus-values à l’échéances sont exonérées d’impôt, mais pas des prélèvements sociaux de (17,2% pour 2020)
    • Investissement dans les PME-ETI innovantes, avec une espérance de gain élevée

    Inconvénients

    • La réduction entre dans le plafond des niches fiscales de 10 000€ par an (en 2020)
    • Risque de perte en capital
    • Capital bloqué 5 ou 10 ans
  • Les SOFICA (Société pour le Financement du Cinéma et de l’Audiovisuel) contribuent au financement du cinéma français et de l’audiovisuel en offrant des avantages fiscaux

    Avantages

    • Réduction de 48% du versement effectué sur l’année en cours (2020)
    • Dans la limite de 8 640€ par an
    • Moins-values reportables. Elles viendraient en déduction de plus-values d’autresvaleurs mobilières (toléré en 2020)

    Inconvénients

    • La réduction entre dans le plafond des niches fiscales de 10 000€ par an (en 2020)
    • Risque de perte en capital
    • Capital bloqué 5,5 ou 10 ans
    • Absence totale de liquidité avant les 5,5 ans
  • Fonctionnement :
    Le Plan d’Epargne en Actions (PEA) est une enveloppe défiscalisée au bout de cinq ans (Sauf prélèvements sociaux de 17,2%) qui permet d’investir sur des actions européennes et sur des fonds investis à 75% au moins d’entreprises européennes.
    Le PEA fonctionne avec un comptes espèces pour alimenter le plan et recueillir les gains, et un compte titres.
    Le plafond de versements est de 150 000€.
    Le nombre de PEA est limité à 1 par personne majeure et contribuable.

    Fiscalité :
    La fiscalité des PEA est très avantageuse !
    Aucune imposition si les gains restent dans le PEA.
    Retrait avant 5 ans : Flat Tax par défaut de 30% (12,8% d’IR et 17,2% de PS)
    Retrait après 5 ans : Pas d’impôt IR, uniquement les PS de 17,2%

    PEA PME & PEA jeune :
    Le PEA-PME peut être souscrit en complément dans la limite de 75 000€ et que sur des PME européennes.
    Le PEA Jeune peut être ouvert par des jeunes de 18 à 25 ans rattachés au foyer fiscale de leurs parents, dans la limite de 20 000€.

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  • Le PER Individuel ou « PERIN » est le nouveau Plan de Retraite résultant de la loi PACTE. Cet épargne est ouvert à toute personne physique, indépendamment de son statut social ou professionnel.
    Le PER est un outil d’optimisation fiscale au travers de versements volontaires déductibles du revenu net imposable.
    Rappelons les 2 mesures de la loi Pacte qui concernent ce Perin :

    • Assurer et simplifier la portabilité des produits d’épargne retraite
    • Le forfait social passe de 20% à 16% pour les souscriptions d’entreprises en gestion pilotée. Forfait supprimé depuis le 1er janvier 2019 pour les versements (intéressement, participation ou abondement) pour les entreprises de moins de 50 salariés.

    Le PER devient incontestablement le nouveau produit d’épargne retraite. PER Entreprises ou article 83, PERCO, PERP, Madelin Retraite sont maintenant regroupés dans un seul produit : Le PER.

    Dans chaque PER, nous retrouverons 3 types de versements respectant des règles techniques, fiscales et sociales spécifiques : Versements volontaires de l’assuré, versements de l’employeur pour de l’épargne salariale et les versements obligatoires de l’employeur. Ce nouveau PER et la loi Pacte procurent plus de souplesse et de possibilités à la sortie, une vision plus claire de son épargne, l’achat de RP devient un motif de sortie anticipé, la gestion pilotée est généralisée et les transferts de fonds sont autorisés.

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